24 Октября 2017
(4842)
770-444
г. Калуга, ул. Кирова, д. 15, оф. 4
Недвижимость Калуги и Калужской области
Продажа недвижимости
Срочные предложения
Квартиры7
Комнаты1
Дома1
Участки3
Нежилые помещения1
Нежилые строения0
Жилая недвижимость
Квартиры1496
Комнаты13
Дома69
Нежилая недвижимость
Участки109
Нежилые помещения7
Нежилые строения10
Аренда недвижимости
Жилая недвижимость
Квартиры65
Комнаты 15
Дома1
Нежилое помещение5
Нежилые строения2
Калужский
Риэлторский Центр
(4842)770-444

Юридические услуги

Главная / Информация / Юридические услуги
Работаем
с 2004 года
Грамотные риэлторы
Всегда новая база
Юридическое сопровождение

Задать вопрос юристу

Ваше имя:
Ваш E-mail:
Ваш телефон:
Ваш вопрос:
 

Юридические консультации при покупке/ продаже в Калуге квартиры, дома, земельного участка, коттеджа.

При покупке/продаже недвижимости юридические консультации Вам окажут специалисты Калужского Риэлторского Центра «КРЦ». В нашей компании работают профессиональные юристы, поэтому мы берем на себя всю ответственность за успех Вашей сделки.

Юридическое сопровождение сделок при покупке/продаже недвижимости в Калуге (квартиры, дома, земельного участка, коттеджа) включает в себя:

  • Сбор и подготовка документов для проведения сделки;
  • Приватизация квартиры;
  • Подготовка проектов договоров купли – продажи;
  • Подготовка проектов договоров купли – продажи с залогом (ипотекой);
  • Юридическая проверка документов на приобретаемую недвижимость;
  • Консультирование по вопросам организации и проведение конфиденциального взаиморасчета ( в наличной и безналичной форме) между покупателем и продавцом недвижимости.
Что такое альтернативная сделка?

Альтернативная сделка – это одновременная продажа квартиры, в которой вы проживаете и покупка новой. При этом собственник выступает и в роли продавца своей квартиры, и в роли покупателя новой.

Такие сделки сложно осуществить без помощи риэлтора, т. к. необходимо принять аванс за свою квартиру, и передать аванс за покупаемую. Мало того, всё это необходимо согласовать по срокам. Так происходят разъезды, съезды, обмены на большую (меньшую) площадь с доплатой, смена района проживания, а также расселения коммунальных квартир. Равноценный обмен-это смена района проживания. Неравноценный обмен осуществляется, когда вы из меньшей площади переезжаете в большую площадь или наоборот. При этом вы либо доплачиваете, либо получаете доплату при переезде. Самый сложный вид альтернативной сделки, это съезд и разъезд, т.к. вместо одной альтернативной квартиры вы покупаете две квартиры (или продаёте две, а покупаете одну). Хочу отметить, что в последнее время очень часто доплату при увеличении покупаемой площади осуществляют с помощью ипотечных средств.

Альтернативные сделки могут тянуть за собой цепочки из квартир. Чем короче цепочка, тем больше вероятность выхода на сделку. Я рассмотрю здесь простую альтернативу из двух квартир, одна продаётся и одна покупается.

Предположим, что вы продавец квартиры с альтернативной покупкой.

1. Начинают альтернативную сделку с поиска покупателя на вашу площадь. Он является основным источником денег. Продавец добавляет свои деньги и приобретает новую площадь. Не часто продавцы могут сначала купить новую квартиру, а затем продать свою. Серьёзность своих намерений покупатель подтверждает авансом. Риэлтор принимает его, подписывая авансовый договор на определённый срок. Обычно это один месяц, но сроки могут быть увеличены или сокращены по тем или иным причинам. Это зависит от сложности сделки, количества покупателей на рынке, роста или падения цен. Передавая деньги Риэлторский компании, покупатель страхуется от риска потерять аванс, кроме случая, когда он отказывается от покупки.

2. Как только аванс внесён, можно искать альтернативную квартиру. Некоторые риэлторы пишут, что заблаговременный поиск может быть пустой тратой времени, но исходя из своей практики, могу сказать, что это не совсем так. Продавцам психологически комфортно, когда они видят квартиры, потенциальными покупателями которых, они могут стать. Мысленно, они едут не в никуда, а в весьма определённые квартиры. При этом происходит корректировка цены на продаваемую и покупаемую площади, т.е. продавец уже более реально оценивает свою площадь и необходимую доплату за покупаемую площадь. Время не зря потеряно, т.к. они психологически готовятся к переезду. И покупатель видит, что продавцы реально оценивают обстановку на рынке.

3. После нахождения альтернативной квартиры (покупаемой) риэлтор должен передать за неё аванс, т.е. закрепить её за вами. При этом риэлтор прописывает в авансовом договоре условия его возврата, т.е. случаи при которых договор купли-продажи может быть расторгнут, или ваши права на эту жилплощадь могут быть ограничены правами других лиц (несовершеннолетние дети, лица, пребывающие в местах лишения свободы, лица, находящиеся на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах и т.д.).

4. И вот начинается подготовка к сделке, собираются документы на продаваемую квартиру, делаются необходимые проверки по продаваемой и покупаемой квартире. Готовятся договоры купли продажи на обе площади. Оговариваются место проведения сделки, время, количество ячеек, валюта. Согласовывается, чья сторона будет регистрировать договоры купли-продажи.

5. Процедура расчетов начинается с закладки денег в депозитарную ячейку банка. Вносит деньги покупатель вашей квартиры, а получает – продавец альтернативной квартиры. От числа квартир в цепочке будет зависеть и количество задействованных ячеек.

6. Непосредственно после закладки денег в ячейки все участники сделки приступают к подписанию договоров купли-продажи. Подписанные договоры купли — продажи одновременно сдаются на регистрацию.

7. Продавцы покупаемой квартиры получат доступ к ячейкам только после регистрации всех договоров купли-продажи квартир, участвующих в сделке. Все продавцы квартир подтверждают факт получения денег от покупателей личной распиской.

8. После этого начинается передача квартир от продавцов покупателям, по очереди. Сроки выезда и выписки прописываются в договорах купли-продажи. Обычно это две недели, но сроки могут меняться в зависимости от договорённостей с покупателем. При передаче квартир подписываются акты-приёмки передачи. Продавцы конечной свободной квартиры предают квартиру раньше всех, их срок передачи самый короткий.

Вот простая схема альтернативной сделки. Если цепочка удлиняется, то и схема становится более сложной. И процент успеха тоже понижается. Хочу отметить, что положительный исход такой сделки напрямую зависит от профессионализма риэлтора. Поэтому если у вас сложная сделка тщательно выбирайте агента и агентство.

Дорогая моя квартира

Чаще всего при сделках купли-продажи квартиры встает вопрос, о котором приходится договариваться сторонам, — какую стоимость квартиры указывать в договоре. Мало кто готов открывать истинную стоимость своей собственности. Но если вы хотите избежать проблем с государственными органами, указывать надо реальные данные.

При заключении договора вторая сторона может предложить вам вообще не указывать стоимость квартиры, ссылаясь на Гражданский кодекс (ГК РФ). В нем содержится норма, по которой считается, что за имущество уплачивается цена, которая взимается при сходных обстоятельствах (если стоимость не определена в договоре). Иными словами, вы продаете квартиру, например, площадью 90 кв. м в кирпичном доме и не указываете ее стоимость, считая, что получите за нее столько, сколько обычно платят за такие квартиры. Имейте в виду: вышеуказанное правило существует (п. 3 ст. 424 ГК РФ), однако оно не действует для сделок с недвижимостью (абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ). Поэтому при подписании документов будьте внимательны.

Чья земля под домом?

Наиболее актуальный при продаже домов вопрос — статус земли, на которой он построен. Если договор не содержит никаких указаний относительно участка, покупатель имеет право пользоваться землей в объеме, необходимом для эксплуатации купленной недвижимости. Аналогичным способом решается ситуация и при продаже земельного участка, на котором стоит дом. Покупатель в этом случае получает участок, но продавец может пользоваться им в пределах, необходимых для эксплуатации дома.

С многоквартирными домами дело обстоит несколько иначе. Чаще всего земельный участок, на котором расположено здание, находится в совместной собственности всех жильцов. Правда, так бывает не всегда. Для того чтобы понять, кому принадлежит земля, нужно ознакомиться с содержанием договора купли-продажи квартиры. Кроме того, необходимо уточнить, на основании каких документов застройщик возводил дом на данном участке. Если земля была куплена, тогда застройщик либо передал права на участок всем жильцам, либо оставил его за собой. Он имеет право потребовать от жильцов определенной компенсации за пользование землей. Если объект построен на арендованной земле, все жильцы должны уплатить компенсацию хозяину участка.

Отмечу, что опасения относительно того, что по окончании срока аренды земли жильцов могут потребовать покинуть дом, беспочвенны. В договоре аренды, как правило, указывается, что на арендуемом участке будет возведен жилой объект. Более того, поскольку у владельца земли нет права собственности на здание, он не может заставить жильцов освободить квартиры. Но, как уже было указано выше, закон позволяет ему потребовать денежную компенсацию за использование земли.

    Кто в теремочке живет?

Еще один очень важный вопрос при заключении договора купли-продажи это- кто зарегистрирован в продаваемой квартире. Для этого лучше всего попросить продавца предоставить выписку из домовой книги, где указаны эти сведения. Продавец там не числится? Это еще не причина для беспокойства, поскольку собственник не обязан жить в своей квартире.

А вот на зарегистрированных в квартире жильцов следует обратить внимание. Дело в том, что смена собственника не влечет за собой обязательной выписки этих лиц. Более того, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, инвалиды и иные граждане, чьи интересы особо охраняются законом, от продавца надо потребовать обеспечить их выписку из квартиры до ее передачи покупателю. Причем необходимо закрепить такое условие в тексте договора, а чтобы у продавца был стимул для выписки указанных лиц, можно предусмотреть штрафные санкции за нарушение данного обязательства.

Следует помнить, что выписка несовершеннолетних проводится при наличии согласия органов опеки и попечительства. Поэтому если продавец предоставил вам документы, подтверждающие их выписку, следует уточнить, получил ли он соответствующее разрешение в указанных органах. Если такого согласования нет, ваш договор может быть признан недействительным в суде по иску органов опеки. Свой иск они могут аргументировать тем, что выписка несовершеннолетних нарушила интересы детей, поскольку условия их проживания ухудшились.

Какие же документы необходимы для совершения сделки купли-продажи квартиры?

1. Свидетельство о государственной регистрации.

2. Правоустанавливающий документ (договор дарения, договор на передачу квартир в  собственность граждан; договор купли-продажи; свидетельство о праве на наследство по закону; свидетельство о праве на наследство по завещанию; справка ЖСК; договор мены; договор обмена; договор об инвестировании в строительство).

3. Технический паспорт на квартиру ( БТИ ул. Герцена, 16 ).

4. Распоряжение Управления Образования (если собственником квартиры значится несовершеннолетний) (ул. Дзержинского, 53).

5. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры – у любого нотариуса (супруг должен взять с собой паспорт, свидетельство о браке, свидетельство о праве и денежные средства для его оплаты).

К СДЕЛКЕ ВЫПИСАТЬСЯ ВСЕМ ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫМ В КВАРТИРЕ

6. Справка о том, что нет задолженности за свет и за газ (действительна в течение 10-х дней)  (ул. Ленина 6а, 78-37-20, 78-36-66;  ул. Суворова, 160, корп.1, 57-48-03).

7. Выписка из финансового лицевого счета (в домоуправлении, действительна в течение 10-ти дней).

8. Выписка из домовой книги о том, что в данной квартире никто не зарегистрирован

(в домоуправлении, действительна в течение 10-ти дней)  

С собой иметь деньги для оплаты госпошлины.

Свежие объявления
Продается 1-я квартира в центре, ул. Николо-Козинская
1860000 руб.
Продается 1-я квартира, ул. Николо-Козинская, с ремонтом, в квартире никто не живет, более 3-х лет в собственности
Продается  3-я квартира в центре, ул. Пролетарская, недорого
2880000 руб.
Продается 3-я квартира в центре, ул. Пролетарская, недорого
Продается 2-я квартира с хорошим ремонтом, микр. Кубяка
3500000 руб.
Продается 2-я квартира в очень хорошем состоянии с мебелью. 60/26/17,3 кв.м. 4 этаж 5-ти этажного дома.
Продается 3-я квартира, 63,5 кв.м., сквер Мира
2880000 руб.
Продается 3-я квартира с балконом в кирпичном доме, 62,5 кв.м. сквер Мира
Продается усадьба в д. Горинское, г.Калуга
20200000 руб.
В усадьбе расположены: 2 дома, гараж, теплица, 2 бассейна, барбекю, курятник, надворные постройки
Продается дом район Малоярославецкий, д.Тимовка
1300000 руб.
Продается дом район Малоярославецкий, д.Тимовка
Продается дом в Перемышльском районе д. Жашково
2200000 руб.
Продается дом в Перемышльском районе д. Жашково
Продается 1-я квартира в центре города, ул. Луначарского
2460000 руб.
Продается 1-я квартира в центре города, ул. Луначарского
Все объявления
Курсы валют: USD:57.47EUR:67.56
Котировки валют предоставлены ЦБ РФ на 24.10.2017.
Опрос
Какой способ продажи квартиры самый эффективный?
 Дать частные объявления в газеты и интернет
55%
 Повесить объявления на стенах, заборах и столбах
3%
 Выставить на продажу во все агентства недвижимости
11%
 Заключить эксклюзивный договор с одним из агентств
29%
Свежие публикации

Cоздание сайта – студия «Контраст»
Copyright © 2010 Калужский Риэлторский центр
Соглашение об использовании сайта