16 Декабря 2018
(4842)
770-444
г. Калуга, ул. Кирова, д. 15, оф. 4
Недвижимость Калуги и Калужской области
Продажа недвижимости
Срочные предложения
Квартиры7
Комнаты1
Дома1
Участки3
Нежилые помещения1
Нежилые строения0
Жилая недвижимость
Квартиры638
Комнаты24
Дома87
Нежилая недвижимость
Участки129
Нежилые помещения10
Нежилые строения10
Аренда недвижимости
Жилая недвижимость
Квартиры69
Комнаты 15
Дома1
Нежилое помещение5
Нежилые строения2
Калужский
Риэлторский Центр
(4842)770-444

Ипотечные условия 5 стран Восточной Европы. Где лучше? Болгария, Черногория, Чехия, Латвия, Турция: определяем лидеров и аутсайдеров.

Главная / Аналитика / Ипотечные условия 5 стран Восточной Европы. Где лучше? Болгария, Черногория, Чехия, Латвия, Турция: определяем лидеров и аутсайдеров.
Работаем
с 2004 года
Грамотные риэлторы
Всегда новая база
Юридическое сопровождение
08.04.2011
Ипотечные условия 5 стран Восточной Европы. Где лучше? Болгария, Черногория, Чехия, Латвия, Турция: определяем лидеров и аутсайдеров.

Восточная Европа – «регион», очень популярный у российских покупателей. Хороший климат, близость (и географическая, и культурно-языковая) – вот те причины, по которым наши сограждане приобретают здесь недвижимости больше, чем в любом другом уголке мира. И, как и на каждом рынке, покупатели часто интересуются возможностью получить ипотечный кредит.

Как обстоят дела с ипотекой в восточноевропейских странах – с этим вопросом разбирался обозреватель журнала www.metrinfo.ru.

«Братушки» нас не ждут…
Государств в Восточной Европе много – поэтому, вероятно, имеет смысл анализировать только те, в которых россияне приобретают недвижимость более-менее активно.

Первой в этом ряду стоит, несомненно, Болгария. Казалось бы, на столь освоенном нашими согражданами рынке и ипотека должна быть хорошо развита, но это не так: по единодушному мнению наших экспертов, получить кредит здесь практически невозможно. Дело, конечно, ни в каких не «злых умыслах» или «русофобии» болгарских банкиров – все проще. Как напоминает Кирилл Долгинский, управляющий директор, международный ипотечный брокер компании Lowell Finance, в период активного роста рынка (2006 - 2007 годы) ипотека в этой стране была очень доступна: кредиты давались на сроки до 15-20 лет, на сумму до 60 - 70% от оценочной стоимости объекта и под 9,5 - 12% годовых. От себя заметим, что эти реалии (в особенности проценты по кредиту) по мировым меркам выглядели очень жесткими, но нашим гражданам, имевшим опыт общения с российскими ипотечными банками, так не казалось… Но затем – это мы уже вернулись к Болгарии – на рынке произошел сильнейший кризис. Строится и построено много чего, продать объект в случае проблем у заемщика (а ведь на этом и строится ипотека) стало невозможно. В общем, как деликатно формулирует Кирилл Долгинский, «для кредитных организаций стало невозможным оценить справедливую стоимость объекта недвижимости, а в условиях неопределенности и возросших рисков все банки полностью перестали кредитовать сделки нерезидентов».

В прошлом году появились признаки восстановления возможностей кредитования болгарскими банками иностранцев. Но процесс восстановления будет очень небыстрым, и главное - основным фактором здесь станет не желание или нежелание кредитных организаций, а ситуация на рынке недвижимости.

…черногорцы – тоже
Похожая ситуация и в Черногории – там, по оценке Станислава Зингеля, президента международного агентства недвижимости Gordon Rock, ипотека для россиян «практически недоступна». Причины в принципе те же, что и в Болгарии, плюс еще одна – юридические препятствия. Среди продающейся в стране недвижимости немало такой, что обладает, мягко скажем, сомнительными документами. Пытаться реализовать подобный объект «на дурачка» наивному иностранцу – это одно (многие продавцы так и делают), но банк, искушенный в законодательстве, конечно, никогда не примет в обеспечение кредита такой залог…

Чехия: признанный лидер
Чешская Республика – страна, где предлагаются самые привлекательные для россиян условия ипотеки. Больше всего поражают, конечно, процентные ставки – они вполне европейские, на уровне 4,5 - 5% годовых. «Ипотечный кредит в Чехии получить реально, но не на каждый объект и не для каждого россиянина, - несколько охлаждает наш восторг Юлия Титова, генеральный директор компании Rentsale. – В основном речь идет об относительно дорогих объектах, стоимость которых не менее 300 тыс. евро. И от российских покупателей обычно просят значительный первоначальный взнос, около 50% стоимости недвижимости». Но все равно даже такие условия – в Восточной Европе лучшие.

Латвия: перспективный новичок
Отношения России и стран Балтии – материя прелюбопытнейшая. Нас, что греха таить, иногда мучают «фантомные боли» по поводу давно ампутированных «конечностей». Среди балтов тоже немало чересчур политизированных личностей, уверенных, что восточный сосед спит и видит, как бы их снова «оккупировать».

Если же отключиться от подобных представлений, не «читать телевизор» сверх меры и взглянуть на ситуацию более-менее здраво, то нельзя не признать нескольких очевидных вещей. Прибалтика – это уже «почти Европа», и недвижимость там (с последующими визами, видами на жительство и т.п.) дает большие возможности. С другой стороны, эти страны (и в первую очередь Латвия) испытывают серьезнейшие финансовые проблемы, для решения которых принято решение привлекать иностранных покупателей недвижимости. В частности, облегчая для них получение ипотеки: реалии там практические «чешские» (см. предыдущую главу), но даже лучше - минимальный первоначальный взнос возможен не в 50, а в 40% выбранного объекта.

Турция: «лошадка» темная, но привлекательная
Рассуждая строго формально, Турция (во всяком случае та ее часть, где в основном приобретают недвижимость иностранцы) Европой не является. Но не будем формалистами: страна популярна, а от Европы находится совсем недалеко. И условия ипотечного кредитования, о которых нам рассказала Анастасия Бакулина, менеджер по продажам компании «Экол Констракшн», довольно соблазнительны.

Итак, кредит дается на сумму до 80% от оценочной стоимости, что в среднем составляет 70% от стоимости продажной. Так что собственных средств покупателю надо иметь от 30%. Процентная ставка меняется в зависимости от срока кредита: для пяти лет она составляет 5,76% годовых, для 10 – 6,6%, и для 15 лет – 7,56% годовых.

Что спросят?
Любая ипотека невозможна без проверки платежеспособности – банки требуют у потенциального заемщика различные справки о доходах, потом проверяют их. При этом особой разницы между «внутренней» и «международной» ипотекой наши эксперты не обнаружили: все протекает в принципе так же.

«Подходы и требования банков одинаковы по всему миру. Российская система – это не ноу-хау российских банкиров, а адаптированная к российским реалиям система западноевропейского ипотечного кредитования. И в Восточной Европе ситуация аналогичная, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). – Перечень документов и информации приблизительно тот же, что россиянин подает в российский банк. Вот только для подаваемых в банк документов требуется перевод на язык той страны, где выдается ипотечный кредит (реже удается обойтись переводом на английский). Переведенные документы, как правило, требуют нотариального заверения».

Для официальных государственных документов и справок, продолжает эксперт, потребуется апостилирование – упрощенная процедура легализации документов, которые вы оформляете для представления в одну из стран, входящих в Гаагскую конвенцию. Апостиль – это специальный штамп, который проставляется на документах. После чего они признаются официальными органами всех государств-участников Конвенции.

Что касается проверки предоставленных заемщиком документов, то меньшая часть восточноевропейских банков (те, что входят в крупные международные банковские группы) имеет возможность провести ее, использовав свои представительства в России. У большинства же подобного ресурса нет, и они изучают предоставляемые документы самостоятельно. Дадут или нет кредит – во многом зависит от того, насколько самому банку это нужно. Например, в большинстве банкиры не понимают, что такое российские «серые» доходы – с ними за ипотекой можно и не обращаться. А вот в Турции, отмечает Анастасия Бакулина («Экол Констракшн»), достаточно справки о зарплате с места работы. Готовы турецкие банкиры и к другим послаблениям. Например, одним из условий является отсутствие плохой кредитной истории. Для этого достаточно взять в любом банке документ о том, что данный гражданин когда-то брал кредит и расплатился с ним вовремя. При этом довольно бумаги из одного банка: если у вас плохая история в банке А, вы можете получить справку в банке Б…

Если все пошло не так…
Суть ипотеки – в залоге недвижимости, т.е. в случае чего квартира или дом у покупателя будут отобраны. Теоретически такая возможность существует, на практике же она встречается крайне редко. «Подобный сценарий чреват судебными издержками, поэтому банки стараются со своими заемщиками договориться, - объясняет Денис Евсеев, управляющий партнер компании Kingsland. – Да и недвижимость банкам особенно ни к чему. В итоге, например, один из наших покупателей вот уже полтора года находится в просрочке и до сих пор отделывается вежливыми предупреждениями».

Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, припомнил лишь один случай – он произошел в Чехии. Наши сограждане совершили там, вероятно, самую типовую для инвесторов ошибку: купили для сдачи в аренду объект, который нравился лично им, хотя тут в первую очередь нужно думать о том, понравится ли он потенциальным снимающим. В итоге квартира за весьма высокую для здешнего рынка цену в 250 тыс. евро не была сдана, а горе-инвесторы потеряли к ней интерес. Реализовывал заложенную недвижимость банк, он же переводил своим бывшим заемщикам оставшиеся суммы…

Но в целом, повторимся, конфискация у российского ипотечного покупателя недвижимости за рубежом – ситуация в высшей степени редкая.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru 
Ипотека за рубежом – вещь, безусловно, интересная. Но пользоваться ею нужно с осторожностью – прежде всего, сопоставив собственные финансовые возможности с необходимостью долгие годы выплачивать кредит. Помните, что перемены к лучшему обычно происходят медленно и требуют от нас серьезных усилий, тогда как к худшему – внезапно и сами собой.

Так что нашим девизом должна быть осторожность – впрочем, это относится не только к зарубежной ипотеке. И не только к ипотеке.

Источник: Интернет-журнал по недвижимости Metrinfo.Ru (www.metrinfo.ru)

Все публикации
Свежие объявления
Продается усадьба в д. Горинское, г.Калуга
20200000 руб.
В усадьбе расположены: 2 дома, гараж, теплица, 2 бассейна, барбекю, курятник, надворные постройки
Продается дом район Малоярославецкий, д.Тимовка
1300000 руб.
Продается дом район Малоярославецкий, д.Тимовка
Продается дом в Перемышльском районе д. Жашково
2200000 руб.
Продается дом в Перемышльском районе д. Жашково
Продается 1-я квартира в центре города, ул. Луначарского
2460000 руб.
Продается 1-я квартира в центре города, ул. Луначарского
Дом 120 кв.м, д. Красный городок,  12 км от Калуги
5200000 руб.
Дом 120 кв.м, д. Красный городок, Ферзиковский р-н, В деревне есть школа, магазин, рядом усадьба Голицыных.
Все объявления
Курсы валют: USD:66.43EUR:75.39
Котировки валют предоставлены ЦБ РФ на 16.12.2018.
Опрос
Какой способ продажи квартиры самый эффективный?
 Дать частные объявления в газеты и интернет
56%
 Повесить объявления на стенах, заборах и столбах
3%
 Выставить на продажу во все агентства недвижимости
10%
 Заключить эксклюзивный договор с одним из агентств
29%
Свежие публикации

Cоздание сайта – студия «Контраст»
Copyright © 2010 Калужский Риэлторский центр
Соглашение об использовании сайта